Renoviranje i sanacija objekata

Renoviranje objekata

Renoviranje i sanacija objekta predstavlja izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu kojima se vrši popravka uređaja, opreme i samog objekta, na način i u meri da se ne menja spoljni izgled i da radovi ne utiču na bezbednost susednih objekata i okoline.

Kao i za druge građevinske radove potrebno je pribaviti Rešenje o odobrenju izvođenja radova koje po zakonu pribavlja Investitor. Kada Investitor nije lice sa iskustvom u ovim poslovima, što je najčešće slučaj, potrebno je dati punomoć firmi koja može uraditi i sav administrativni posao u njegovo ime da bi početak radova bio moguć.

Velika većina ukupnog broja objekata predstavlja objekte za stanovanje i u privatnom su vlasništvu, ali istovremeno, a posebno u gradovima, spada u vid kolektivnog stanovanja – stambene zgrade. Tada je potrebno da Skupština stanara većinom glasova odluči o angažovanju firme koja će sprovoditi radove, čiji su projektovanje i dobijanje dozvola za izvođenje, sastavni deo. Izvod iz „Zakona o stanovanju i održavanju zgrada“ u članu 44 kaže:

“Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Renoviranje i sanacija objekata (3)

U slučaju da su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 3. ovog zakona, većina glasova potrebna za donošenje odluka iz st. 1. i 2. ovog člana utvrđuje se tim aktom.”

Uvodni član 3, stav 16 objašnjava bliže šta u zgradi spada u nadležnosti Skupštine stanara: “zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu, u smislu ovog zakona.“

Član 9 Zakona bliže uređuje svojinske odnose: „Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja. O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Potpisi ugovornih strana iz stava 3. ovog člana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.

Ugovorom iz stava 3. ovog člana određuju se rok za završetak svih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji ne može biti duži od pet godina od dana zaključenja ugovora, međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine nad posebnim delom zgrade nakon završetka odgovarajućih radova.

Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u roku iz stava 5. ovog člana, rok se može produžiti uz saglasnost stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova, potpisivanjem aneksa ugovora kojim se produžava rok iz ovog člana. Ako se aneks ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog ugovora, ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a sticalac prava je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije drugačije određeno.“

Radovi na renoviranju omogućavaju i promenu namene dela ili celog objekta, pa čak i uklanjanje konstruktivnih elemenata i njihovu zamenu ili pomeranje, u skladu sa okolnostima i uz konsultacije sa inženjerima (stav 3, članovi 23 i 29), za šta je potrebno iskustvo i oprema za izvođenje u skoro svim oblastima građevinarstva pa je ponekad zbog stanja u kome je objekat i teža rekonstrukcija nego zidanje novog objekta. Ukoliko je zgrada pod zaštitom Zavoda za zaštitu spomenika kulture u nadležnosti grada, potrebno je podneti i „Zahtev za izdavanje rešenja o utvrđivanju uslova za preduzimanje mera tehničke zaštite (konzervatorski uslovi)“, čije izdavanje predstavlja preduslov za nastavak izrade tehničke dokumentacije i početak radova.